住宅ローンの利息の節約

住宅ローンが支出の多くを占めている家計も多いのではないでしょうか。でも、その場しのぎで楽になることを考えるのはお勧めできません。生活に無理をきたさない範囲内で、長期的に見て支払いを軽減する方法を考えましょう。

住宅ローンに関しては、別サイト「住宅資金&住宅ローンガイド」にも詳しく掲載しています。

■どこから借りるか

住宅金融公庫などの公的ローンと銀行や信用金庫の民間ローンがありますが、最近公的ローンの方が金利が安いと言い切れなくなっています。先入観にとらわれることなく、幅広い視野で有利な条件を探しましょう。三菱東京UFJ銀行をはじめとする都市銀行から低金利の商品が出ているほか、次の銀行からは新しいタイプの住宅ローンが出ています。
参考ホームページ  新生銀行 パワースマート住宅ローン 自動繰り上げ返済でどんどん返済
  SBI住宅ローン SBI住宅ローンのフラット35 35年固定金利が安い
  住信SBIネット銀行 住宅ローン 長期固定の金利が業界最低水準
  ソニー銀行 住宅ローン 手続きはすべてネットでOK
  東京スター銀行 スターワン住宅ローン 預金連動型でふえるとさがる

■変動金利、固定金利、固定期間の選択

金利が底を打ち、上昇局面に入ってきたようです。これからは、長期の固定金利がいいと思います。目先の低金利に目を奪われ、変動金利を選択すると、ふと気がついたときには残債が減少するどころか、膨れ上がっている可能性もあります。今後は収入がどうなるかも分からない時代ですから、固定金利である程度のライフプランを確定させたほうがよいでしょう。ノムコム、E-LOAN、i-loan、All About JapanなどのHPで、金利など住宅ローンに関する詳細な最新情報を入手することができます。

参考ホームページ  ノムコムの「住宅ローン情報サイト」
  E-LOAN
  i-loan
  All About Japan

■1%台の住宅ローンの注意点

最近、多くの銀行でキャンペーンが行われており、1%程度、中にはそれを割るような金利が提示されています。これらのローンは「買い」、いや「借り」なのでしょうか。私はそうは考えません。20年〜30年にわたる返済期間の当初の金利が低くとも、長期的には決してこの状況は続きません。当初の「甘い汁」に惑わされることなく、 金利が上昇しても返済できる計画を立てたほうがいいでしょう。

特に気をつけたいのは、低金利を前提に返済額を決めてしまうことです。3000万円、35年、3年固定1%の場合、当初8.5万円程度の返済額も、3年が経過し金利が3%に上昇していると11万円を超えます。返済不能になってからでは間に合いません。

しかしながら、かくいう私は三菱東京UFJ銀行の3年固定1.0%のローンを借りていました。返済開始時点で残り10年と残期間が短かった上、いざというときには繰上げ返済も可能だったので、金利上昇のリスクを取ることが出来るのです。

■繰上げ返済

まとまった余裕資金があるなら、利子のつかない銀行に寝かせておかずに繰上げ返済してしまいましょう。繰上げ返済すると借金が減るわけですから、当然利息の負担も減ります。繰上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。それぞれの意味は読んで字のごとくですが、総支払額の圧縮には返済期間短縮型が効果的です。

ただし、繰上げ返済には手数料が必要です。公庫融資(固定金利型)の場合、期間短縮型で3,150円、返済額圧縮型で5,250円ですが、銀行は2〜3万円必要です。ですから少額で繰上げ返済するのは手数料が無駄になることもあります
返済額の目安は100〜300万円
    残高 残り期間 総支払額 負担軽減額
第1回
350万円返済
返済前 2,165万円 24年4ヶ月 2,860万円 224万円
返済後 1,815万円 19年3ヶ月 2,636万円
第2回
300万円返済
返済前 1,698万円 17年11ヶ月 2,636万円 121万円
返済後 1,398万円 14年3ヶ月 2,515万円
借り換え時に50万円返済
第3回
450万円返済
返済前 893万円 6年9ヶ月 2,316万円 40万円
返済後 444万円 6年9ヶ月 2,276万円

我が家の繰上げ返済例(金利は1,2回目2.2%、3回目2.525%で計算)

■借り換え

高い金利を払い続けている場合は、借り換えを考えた方がいいでしょう。借り換えは、残高を一括で繰り上げ返済して新たなローンを組むわけですから、各種の諸経費がかかります。自分にとって有利かどうかじっくりとシミュレーションを行い、有利と判断すれば借り換えに踏みきりましょう。残高1,000万円以上、残り期間10年以上、金利差が1%を以上が1つの目安です。条件によりもっと少ない額、少ない金利差でも、借り換えが有利になる場合がありますので、借り換えシミュレーターで試算してみてください。

住宅ローン借り換えシミュレーター

参考ホームページ  住信SBIネット銀行 業界最低水準の低金利です。
  残高 残り期間 固定期間残り 金利 月々返済額
借り換え前 1,351万円 13年6ヶ月 2年4ヶ月 2.2%

96,000円

借り換え後 1,300万円 10年 3年 1.0%

113,000円


諸費用項目

 
借り換え前  
 手数料 3万円
 返戻保証料 -13万円
借り換え後  
 登記費用
 司法書士費用
11万円
 印紙税 2万円
 保証料 14万円

合計

17万円

我が家の借り換え例(自己資金を約70万円投入)

■借り替えの手続き

借り換えは次のような段取りで行われます。

(1)資料を集めて借り替え先を検討、決定する
(2)借り替え先に融資を受けられるかどうか相談する
(3)借り替え元に一括返済を連絡、申込する(返済総額の決定)
(4)借り替え先に申込する(登記簿謄本などを提出)
(5)借り替え先で融資の実行
(6)借り替え元で完済手続き(抵当権抹消の書類をもらう)
(7)借り替え先に抵当権抹消の書類を提出(司法書士に依頼)
((5)〜(7)は同じ日です)

一般の銀行なら、(2)、(4)、(6)〜(7)の3回銀行に足を運ぶ必要がありますが、SBI住宅ローンやソニー銀行などの新勢力は郵送だけで全ての手続きが出来るので、非常に手軽です。各種手続きには家族に頼むというわけにいかないものもありますので、忙しい方にもお勧めできます。

■我が家の返済状況

我が家の住宅ローンは共働きを前提として設定しましたが、結果的に私1人の収入で返済することになりました。そのために節約生活をせざるを得なくなったのですが、節約習慣のおかげで生活費に余裕が出来、ローンをハイスピードで返済できるようになりました。

  元本減少額 年末の残高 グラフ表示
2000年   2200万円  
2001年 420万円 1780万円  
2002年 76万円 1704万円  
2003年 435万円 1269万円  
2004年 124万円 1145万円  
2005年 126万円 1019万円  
2006年 126万円 893万円  
2007年 510万円 383万円  
2008年 187万円 196万円  
2009年 196万円 0円
我が家の返済状況

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